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O uso de tecnologia de ponta em projetos inteligentes é tendência consolidada nos lançamentos de alto padrão do Rio e de São Paulo Os tempos de muros altos e cercas de arame farpado como itens de segurança começam a ficar para trás nos projetos do mercado imobiliário. Hoje, os investimentos nesse quesito, que representam até 1,5% do custo total da obra, combinam projetos inteligentes, tecnologia de ponta e soluções harmônicas com o entorno.
Esses têm sido os diferenciais dos novos empreendimentos em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. A Marquise Incorporações, braço imobiliário do Grupo Marquise, apostou em um conjunto integrado de dispositivos de segurança no lançamento do 319 Padre João Manuel, residencial de 34 unidades, nos Jardins.
Além da portaria blindada, conta com três eclusas (clausuras): para veículos e para pedestres na entrada social e na entrada de serviço. No espaço, o morador ou visitante aguarda ser identificado para ter acesso ao prédio.
Os visitantes, por sinal, são cadastrados através de um aplicativo de gerenciamento, que registra horários de entrada e saída. Outro fator de proteção é o elevador codificado: cada unidade tem uma senha exclusiva, que é digitada em teclado numérico. Somente moradores ou pessoas autorizadas têm acesso, pelo elevador, ao andar e aos apartamentos.
No S Design: espaço para embarque e desembarque de passageiros
PERFORMANCE/DIVULGAÇÃO
O 319 é o segundo empreendimento de alto padrão da Marquise em São Paulo. As obras do Park View Vila Nova Conceição, conjunto formado por duas torres de apartamentos, já foram iniciadas. Os dois residenciais, com VGV de R$ 600 milhões, contam ainda com sensores infravermelhos nos muros para evitar intrusões.
“Essa é uma tendência irreversível. É preciso ficar atento e trazer o que há de mais moderno em termos de proteção para o morador. A tecnologia é uma aliada nesse aspecto, porque permite um controle mais efetivo da segurança”, explica Andrea Oliveira, diretora de Incorporação da Marquise.
A pandemia consolidou outra tendência nos empreendimentos de alto padrão: o delivery room, área exclusiva para entrega e armazenamento de mercadorias, o que reduz o risco de assaltos e de roubos de compras online. Equipado com geladeira e armários, o espaço é monitorado por câmeras de vigilância.
“Delivery room”, área para entrega e armazenamento de mercadorias
PERFORMANCE/DIVULGAÇÃO
A Mozak também aposta alto na proteção dos moradores. Um exemplo é o Parque Sustentável da Gávea, no Rio de Janeiro, que vai abrigar unidades residenciais e lojas em três blocos de até quatro pavimentos. A construtora montou um sistema de vigilância que contempla circuito de TV com monitoramento e gravação 24 horas, central de alarme anti-intrusão e proteção do perímetro com sensores infravermelhos.
O empreendimento contará ainda com o chamado “pulmão de segurança” para controle de acesso de pedestres por biometria, reconhecimento facial, senha ou cartão. As entradas do empreendimento terão controles automatizados, incluindo ronda de segurança com uso de segways.
“Sempre buscamos harmonizar segurança e estética. Na Gávea, há um parque acessível ao público dentro do empreendimento e, no térreo, onde há unidades viradas para a alameda, projetamos muxarabis e brises móveis na frente das esquadrias para dar mais segurança aos moradores”, conta Clarissa Grinstein, coordenadora de Projetos da Mozak.
No Parque Sustentável da Gávea, sistema de vigilância que contempla circuito de TV, central de alarme anti-intrusão e sensores infravermelhos no perímetro
MOZAK/DIVULGAÇÃO
Essa preocupação é foco também da Performance Empreendimentos Imobiliários, que montou um “pulmão de segurança” no S Design, em Botafogo, com sistema de controle de entrada de pedestres através de reconhecimento facial. O espaço para embarque e desembarque de passageiros é um dos atrativos do empreendimento, criando uma área protegida para veículos, separada da rua.
Os moradores receberão ainda um controle smart para acesso de veículos, com botão antipânico, dispositivo que se assemelha a um chaveiro de alarme de carro. Em caso de emergência, ele aciona a central de monitoramento.
“A infraestrutura de segurança valoriza e dá liquidez aos imóveis. Com o uso da tecnologia, os muros não são mais necessários. Quanto mais aberto e mais iluminado for o ambiente, melhor. As pessoas não querem mais ficar enclausuradas”, afirma Carolina Lindner, diretora Comercial da Performance, parceira do Opportunity Imobiliário no S Design.
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No segmento de médio e alto padrões, a diferença de preços pode chegar a 70% em bairros nobres da capital paulista A diferença de preços entre imóveis usados e lançamentos no segmento de alto padrão pode superar os 70% nos bairros mais nobres da capital paulista. É o que aponta um estudo interno de mercado da imobiliária Esquema Imóveis, que analisou a relação de valores entre propriedades similares a partir de R$ 2 milhões.
Em maio, por exemplo, a média do metro quadrado de um imóvel pronto no Jardim Paulista foi de R$ 16,8 mil. No mesmo bairro, um apartamento na planta tinha metragem avaliada em R$ 30 mil — 78% mais caro. No Itaim, fenômeno semelhante: usados por R$ 21,5 mil, novos com média de R$ 37 mil o metro quadrado, diferença de 71%.
O principal motivo é o impacto da inflação no custo da obra, avalia Marco Túlio Vilela de Lima, CEO da Esquema. Em 2021, o Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (Sinap), do IBGE, apontou aumento de 19,1% no valor da construção por metro quadrado no Sudeste. Nos últimos 12 meses, esse índice ficou em 15, 43% em São Paulo, acima do IPCA, que foi de 11,89% no período.
Outro percentual de referência, o Índice Nacional de Custo da Construção — Mercado (INCC-M), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que mede a variação de preço de matéria-prima, serviços, equipamentos e mão de obra, registrou 8,8% de alta de janeiro a agosto deste ano. Para o executivo, no caso do segmento de alto padrão, o reajuste é potencializado “por conta do uso de materiais de qualidade superior, tanto estruturais quanto de acabamento”.
Na prática, esses indicadores levaram os preços médios de apartamentos na planta no bairro da Vila Nova Conceição, por exemplo, a ser ajustados em 34%, enquanto os imóveis usados ficaram quase estagnados: 3,5% de aumento.
“Quando temos picos inflacionários como o do último ano, acontecem esses descolamentos entre os valores médios dos imóveis novos e usados”, explica Vilela de Lima. Ele aponta que o preço ofertado no mercado secundário ainda não acompanhou a inflação, ao contrário dos lançamentos. “Com o tempo, esse descasamento tende a diminuir. Por isso, vejo como uma janela de oportunidade.”
Propriedade no Jardim Europa: oportunidade melhor frente aos empreendimentos na planta
ESQUEMA IMÓVEIS/DIVULGAÇÃO
OUTRAS VANTAGENS
Guilherme Kraemer, da Revenda Imóveis, concorda com a análise e diz que as vantagens dos usados sobre os novos vão além do preço. “São propriedades já disponíveis que o comprador pode colocar no mercado para locação ou mesmo morar, sem precisar pagar aluguel em outro lugar enquanto espera a construção de um imóvel na planta”, comenta.
Ele pondera ainda que os lançamentos têm mais riscos embutidos, como uma eventual inviabilidade da construtora ou o embargo da obra. Além disso, há o impacto da correção do INCC sobre os custos da construção no fluxo de pagamentos a ser realizado até a entrega das chaves, o que costuma pesar demais no bolso de quem compra.
“O mercado de usados também permite mais margem para desconto e opções de negociação. Muitas vezes, quem vende tem urgência e acaba facilitando o negócio. Com uma incorporadora, isso não acontece”, compara.
Kraemer informa que 90% dos clientes têm procurado a agência em busca de propriedades já construídas. A tendência encontra respaldo no último levantamento do Creci-SP, divulgado em agosto. Segundo a entidade, a venda de imóveis usados no estado cresceu 8,92% em junho na comparação com o mês anterior — o segundo melhor resultado do ano. A predileção foi maior por apartamentos: 61,1% dos negócios. A capital liderou as vendas com 25,6% do total.
No Rio, oportunidades se concentram na Barra e na Zona Sul
Diferença de preço entre lançamentos e prontos fica na casa dos 40%. Na Zona Oeste, cresce preferência por usados
Lançamentos na Barra da Tijuca têm metro quadrado 40% mais caro do que imóveis usados em terrenos vizinhos
ON BROKERS RIO/DIVULGAÇÃO
Assim como acontece na capital paulista, o mercado de imóveis prontos na cidade do Rio de Janeiro vive momento de aquecimento e boas oportunidades. O valor mais em conta do metro quadrado e a possibilidade de ocupação imediata são os principais atrativos.
Na Barra da Tijuca, por exemplo, a diferença de preço entre empreendimentos vizinhos — prontos e na planta de mesma categoria — gira em torno de 40%. “Temos um lançamento com vista para o mar e o campo de golfe olímpico com tabela a R$ 18 mil o metro quadrado. Bem ao lado, outro condomínio já entregue e com as mesmas características está sendo negociado por R$ 13 mil”, descreve Nayara Técia, CEO da On Brokers, agência especializada em alto padrão na Zona Oeste carioca.
A executiva acredita que 70% dos negócios neste semestre deverão ser realizados no segmento de terceiros, em razão da elevação dos preços dos imóveis novos. “Para o consumidor final que busca preço, a melhor opção são os usados”, diz. Entretanto, projetos na planta em localizações privilegiadas como a orla seguem atraentes. “São pessoas que desejam exclusividade, não importa o preço”, pondera.
Imóveis antigos e espaçosos na orla de Ipanema ou do Leblon podem valer quase metade do valor de imóveis recém-lançados na região
PHAEL NOGUEIRA/GETTY IMAGES
Nos bairros da Zona Sul, grandes apartamentos antigos em avenidas como Vieira Souto (Ipanema) ou Delfim Moreira (Leblon) podem valer quase metade do preço de imóveis em lançamento na região. A questão aqui é o custo da reforma, em geral necessária para atualizar projetos concluídos há décadas.
“Sem dúvida são mais baratos, mas é preciso incluir na conta os gastos com a adaptação das plantas e a melhoria da infraestrutura elétrica e hidráulica. E os custos aumentaram muito nos últimos 12 meses”, explica Sérgio Coelho, broker especialista no mercado imobiliário premium do Rio.
O prazo da obra também deve ser levado em consideração. No entanto, equacionados esses pontos, as vantagens do negócio são inegáveis. “Além do valor e da localização, são imóveis com plantas generosas e pé-direito alto, que ficarão mais ao gosto do morador após a reforma”, avalia.
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